Intermediere exclusivă, reprezentare exclusivă sau mai multe agenții? Ce alegi când vinzi în Brașov
Când vinzi un apartament, ai trei variante. Intermedierea deschisă: dai proprietatea la mai multe agenții, fără exclusivitate. Intermedierea exclusivă: semnezi cu o singură agenție. În amândouă, agentul ia comision și de la tine, și de la cumpărător, deci practic nu reprezintă pe nimeni: vrea să se închidă tranzacția. Reprezentarea exclusivă: semnezi cu un singur agent, care te reprezintă doar pe tine, răspunde de toată vânzarea și lucrează, prin colaborare, cu toți agenții care au cumpărători.
Actualizat pe 12.11.2026
Ai pe masă un contract de exclusivitate și nu știi dacă să-l semnezi. Sau te gândești că, dacă dai apartamentul la trei agenții, o să-l vadă mai mulți oameni.
E o întrebare pe care mi-o pun mulți proprietari la primul telefon. Și, de multe ori, sub cuvântul „exclusiv” stau două contracte foarte diferite. Mai jos e ce se întâmplă, concret, în fiecare variantă.
Trei feluri de a vinde: intermediere deschisă, intermediere exclusivă, reprezentare exclusivă
Intermedierea deschisă (cu mai multe agenții): dai apartamentul la două, trei sau mai multe agenții în paralel, fără exclusivitate. Practic nu ai un angajament cu nimeni și nici agenții nu au unul cu tine. Agentul care aduce cumpărătorul ia comision și de la tine, și de la cumpărător. Ceilalți nu primesc nimic, așa că nici nu investesc nimic. De multe ori nu vin nici măcar la proprietate să vorbească cu tine sau să facă poze. Unii duplică direct anunțul, iau pozele tale și pun watermark-ul lor pe ele.
Intermedierea exclusivă (exclusivitatea): semnezi cu un singur agent, care are exclusivitate pe vânzare. El semnează însă contract și cu cumpărătorul și ia comision de la amândoi, în proporția pe care o stabilește.
În ambele variante de intermediere, agentul e plătit de amândouă părțile. Practic nu reprezintă pe nimeni. Nu poate negocia în același timp pentru tine și pentru cumpărător, așa că îi rămâne un singur interes: să se închidă tranzacția.
Reprezentarea exclusivă: semnezi cu un singur agent, care reprezintă doar partea care l-a angajat, adică pe tine. Pregătește actele, face prezentarea, publică anunțul, organizează vizionările și negociază pentru tine. Nu semnează nimic cu cumpărătorul și nu ia comision de la el. Așa lucrez eu: acordul se numește acord de reprezentare exclusivă a vânzătorului.
În intermediere, comisionul cumpărătorului îl plătești tot tu
În intermedierea deschisă și în cea exclusivă, agentul ia comision și de la cumpărător. Pare că nu te privește. În realitate, banii ăștia ies tot din prețul tău.
Un cumpărător care are de plătit comision îți face oferta cam așa: „Îl cumpăr dacă mi-l dați la prețul X.” Iar X e prețul tău, minus comisionul pe care îl dă agentului, minus marja lui de negociere. Agentul se întoarce apoi la tine și încearcă să te convingă că e o ofertă bună, pentru că așa își ia comisionul.
Când cumpărătorul plătește 0%, banii pe care nu-i dă agentului rămân în bugetul lui pentru apartamentul tău.
Mai e o întrebare simplă: dacă agentul e plătit de amândouă părțile, pe cine reprezintă? Practic, pe nimeni. Trebuie să-l ajute și pe cumpărător, inclusiv la negocierea cu tine, iar banii îi primește doar dacă se semnează.
Asta e diferența dintre intermediere și reprezentare. La mine, cumpărătorul plătește 0%. Te reprezint doar pe tine, cum un avocat reprezintă o singură parte în instanță, și nu am obligații față de cumpărător.
Ce pierzi în intermediere, deschisă sau exclusivă
- Nimeni nu investește în promovare, pentru că fiecare agent poate pierde comisionul la altul. Mulți nici nu văd apartamentul: îți preiau anunțul și pozele.
- Apartamentul apare în mai multe anunțuri, cu poze, prețuri și suprafețe diferite.
- Agenții concurează să închidă primii, iar presiunea pe preț ajunge la tine.
- Nu ai un om care răspunde de vânzare și îți raportează.
- Comisionul cumpărătorului îl scade cumpărătorul din oferta pe care ți-o face.
- Ești legat de un singur agent, dar el nu negociază doar pentru tine.
- E plătit de amândouă părțile, deci câștigă la orice preț, dacă se semnează.
- Comisionul cumpărătorului iese tot din prețul tău.
- Cât investește în promovare decide el.
În reprezentarea exclusivă, agentul e plătit doar de tine, iar cumpărătorul plătește 0%. Singurul lui interes e să vinzi bine.
Exclusiv nu înseamnă că te vede un singur agent
Mulți proprietari cred că exclusivitatea îi blochează. Reprezentarea exclusivă e între tine și mine. Cumpărătorii pot veni de la oricine.
Tu lucrezi doar cu mine, iar eu lucrez cu toți agenții din piață care au un cumpărător pentru apartamentul tău. Comunicarea e directă, doar între noi doi: tu decizi, eu implementez planul pe care l-am stabilit împreună și îți raportez. Proprietatea intră în grupul de multilisting din Brașov, cu peste 450 de agenți, și în softurile de colaborare REMAX. Dacă un alt agent aduce cumpărătorul, colaborăm, iar tu nu plătești nimic în plus.
De ce contează primele trei săptămâni
Un apartament nou pe piață e văzut de toți cumpărătorii care caută activ în acel moment. De aceea, în primele trei săptămâni de la listare vin mai multe solicitări decât în următoarele trei luni.
Fereastra asta o ai o singură dată, așa că lansarea se pregătește dinainte. Cu un singur agent care răspunde de ea, apartamentul apare din prima zi cu tot ce trebuie: tur 3D, fotografii, video, dronă, anunțul aprobat de tine.
Ce semnezi, pe scurt
Acordul de reprezentare exclusivă e pe șase luni. Tu decizi prețul de listare, aprobi anunțul înainte să apară și alegi dintre ofertele primite în scris. Eu țin planul de lucru și îți trimit raportul în fiecare săptămână.
Ce mai scrie în acord (clauza de protecție, ce faci tu, ce fac eu) am explicat pe pagina Comision agenție imobiliară: cine îl plătește și ce primești pentru el.
Cum ieși din exclusivitate fără penalitate
Dacă nu îmi fac treaba, exclusivitatea nu te ține legat. În acord sunt scrise două garanții.
Dacă nu primești raportul săptămânal sau nu respect planul de lucru semnat.
Proprietatea ta intră în grupul de multilisting din Brașov, cu peste 450 de agenți, și în softurile de colaborare REMAX. Un plan de marketing complet o duce pe portaluri și pe rețelele sociale.
Ce nu garantez: prețul final și durata vânzării. Le decide piața, iar eu îți arăt în fiecare săptămână ce spune.
Întrebări frecvente
Care e diferența dintre intermediere exclusivă și reprezentare exclusivă?
În intermedierea exclusivă, agentul are exclusivitate pe vânzare, dar semnează și cu cumpărătorul și ia comision de la amândouă părțile. Practic nu reprezintă pe nimeni: vrea să se închidă tranzacția. În reprezentarea exclusivă, agentul reprezintă doar partea care l-a angajat. La mine, asta înseamnă doar vânzătorul, iar cumpărătorul plătește 0% comision.
Pot semna cu mai multe agenții imobiliare în același timp?
Da, asta se numește intermediere deschisă. Doar că ajungi în competiție cu propriul agent: fiecare poate pierde comisionul la altul, deci nimeni nu investește în promovare, iar apartamentul apare în mai multe anunțuri, cu poze, prețuri și suprafețe diferite, ceea ce îi încurcă pe cumpărători.
Dacă semnez reprezentare exclusivă, îmi vede apartamentul un singur agent?
Nu. La mine, proprietatea intră în grupul de multilisting din Brașov, cu peste 450 de agenți, și în softurile de colaborare REMAX. Orice agent care are un cumpărător îl poate aduce.
Plătesc mai mult dacă alt agent aduce cumpărătorul?
Nu. Colaborez cu agentul respectiv, iar tu nu plătești nimic în plus. Cumpărătorul plătește 0% comision.
Cât durează un contract de exclusivitate?
La mine, acordul de reprezentare exclusivă e pe șase luni, cu plan de lucru semnat și raport în fiecare săptămână.
Pot rezilia contractul de exclusivitate?
Da, fără penalitate, dacă nu primești raportul săptămânal, dacă nu respect planul de lucru sau dacă proprietatea nu ajunge în multilisting, pe portaluri și pe rețelele sociale. Dacă te răzgândești din alt motiv, se aplică clauza de protecție, care acoperă munca și banii puși în promovare. O citim împreună, rând cu rând, înainte să semnezi.
Cât e comisionul la un contract exclusiv?
Comisionul ți-l spun la birou, după analiză. Ce primești pentru el și cine îl plătește găsești pe pagina Comision agenție imobiliară.
Ai un contract pe masă și nu știi ce să alegi?
În 15 minute îmi spui ce vrei să vinzi și ce ți s-a propus, iar eu îți spun deschis dacă te pot ajuta.
Hai să vorbimFiecare birou francizat REMAX este deținut și operat independent.